Frais de notaire dans le neuf : pourquoi 2 à 3 % seulement ?
Dans le neuf, les frais de notaire tombent à environ 2,5 % du prix contre 8 % dans l’ancien. Explication, conditions et exemple chiffré.
Acheter un logement neuf permet de payer environ trois fois moins de frais de notaire que dans l’ancien. Pour un bien à 250 000 €, la différence dépasse 14 000 €. Voici pourquoi, et dans quels cas cela s’applique.
Ancien et neuf : la comparaison
Achat à 250 000 € en Gironde (département au taux de 5 %) :
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 15 796 € | 1 787 € |
| Émoluments du notaire (TTC) | 2 874 € | 2 874 € |
| Formalités et débours (estimation) | 1 200 € | 1 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € | 250 € |
| Total | 20 120 € (8,05 %) | 6 111 € (2,44 %) |
Les émoluments du notaire sont les mêmes : toute la différence vient des droits de mutation.
Pourquoi les droits sont-ils si bas ?
Un logement neuf vendu par un professionnel (promoteur, constructeur) est soumis à la TVA, déjà comprise dans le prix affiché. Pour ne pas taxer deux fois la même vente, les droits de mutation classiques sont remplacés par une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 %, à laquelle s’ajoutent 2,14 % de frais d’assiette calculés sur ce montant. Le taux global est d’environ 0,71 %, contre 6,32 % dans l’ancien dans un département à 5 %.
Il n’y a pas de taxe communale, et le taux est le même dans tous les départements.
Quand un logement est-il considéré comme neuf ?
Au sens fiscal, un immeuble est neuf s’il a été achevé depuis moins de 5 ans. Mais c’est surtout le vendeur qui compte :
- vendu par un professionnel, en VEFA (vente sur plan) ou une fois achevé : TVA et droits réduits à 0,71 % ;
- vendu par un particulier (par exemple un premier acquéreur qui revend son logement après deux ans) : la vente n’est pas soumise à la TVA, et ce sont les droits de mutation de l’ancien qui s’appliquent, même si le logement a moins de 5 ans.
Avant de signer, vérifiez auprès du notaire ou du vendeur si la vente est soumise à la TVA : c’est ce qui détermine le niveau des frais.
Les autres frais à prévoir dans le neuf
Des frais de notaire réduits ne veulent pas dire que l’achat coûte moins cher au total : le prix au m² est généralement plus élevé dans le neuf, puisqu’il comprend la TVA. Pensez aussi :
- aux frais de garantie du prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution), qui ne sont pas inclus ici ;
- au calendrier des appels de fonds en VEFA, qui s’échelonnent selon l’avancement du chantier ;
- à la taxe foncière : certaines communes accordent une exonération temporaire pour les constructions neuves, renseignez-vous auprès de la mairie.
Pour estimer vos frais, choisissez « Neuf (VEFA) » dans le simulateur. Pour comprendre chaque ligne de la facture, lisez notre guide frais de notaire : à quoi correspondent-ils ?.